Gulating lagmannsrett har i en meget prinsipiell dom av 16. september 2016 (LG-2015-196305) klart avvist Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS (NCL) sin uholdbare praksis med å gjøre fradrag for standardforbedring for å fastslå om det foreligger en vesentlig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Protectors praksis avvises i den nye dommen fra Gulating lagmannsrett.

Protectors praksis avvises i ny dom

Dette er meget viktig dom fra lagmannsretten som gir boligkjøpere de rettigheter/vern man har krav på etter å ha kjøpt en bolig med feil og mangler. De siste årene har boligkjøpere feilaktig fått avslag på sitt krav om prisavslag av Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS (NCL), med den feilaktige begrunnelse at reparasjonskostnadene med fradrag av standardforbedring, ikke oppfyller det kvantitative vilkåret i avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Høyesterett har Kistebakkane dommen kommet til at reparasjonskostnadene måtte ligge i det øvre sjikt av 3-6 % av kjøpesummen når det gjaldt en 30 år gammel bolig. Det vil si opp mot 5-6 % av kjøpesummen. Er bolig nyere eller renovert, vil et avvik på 2-4 % av kjøpesummen anses vesentlig.

Vi i Oslo Advokatkontor AS har i lang tid hevdet at praksisen med å gjøre fradrag for standardforbedring i den rettslige vurderingen om boligens feil/mangler er å anse som vesentlige, er direkte feil. Høyesterett har aldri nevnt dette og de dommene Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS har vist til, har vært meget uklare om dette fradrag har skjedd ved utmåling av prisavslag eller ved vurdering om det foreligger en vesentlig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Det korrekte er at et et eventuelt verdiøkning på boligen som følge av reparasjon (selger har bevisbyrden), skal gjøres fradrag for ved utmåling av prisavslag etter reglene i avhendingsloven.

Så Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS sin praksis med å avslå krav fordi summen av feil/mangler ikke er et vesentlig avvik fra kjøpesummen – fordi man gjør fradrag for standardforbedring – er ikke rettslig holdbart.

I den nye dommen fra Gulating lagmannsrett kom det frem følgende argumenter:

Protectors og selgers anførsler:

Tingretten skulle ha gjort fradrag for levetidsforlengelse og standardheving i utbedringskostnadene før retten vurderte utbedringskostnaden mot kjøpesummen etter den såkalte prosentlæren.

Etter ankende parters syn er relevante utbedringskostnader for badet etter fradrag for standardheving rundt kroner 136 000, som er ca. 2,62 % av kjøpesummen. Da er det fra pristilbudet på kr 254.000 gjort fradrag for utgifter til nytt røropplegg og nytt sanitærutstyr med kr 118.750 som var nytt for gammelt.

Boligkjøpers anførsler:

Ankemotpartene er ikke uenige i at det skal foretas et visst fradrag for standardheving, men det er feil juss å gjøre dette ved mangelsvurderingen. Verken lovens ordlyd eller rettspraksis gir grunnlag for en slik forståelse av avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Det må skilles mellom mangelsvurderingen og utmåling av prisavslag, og fradrag for økt standard og levetid hører under utmålingen av prisavslaget.

Gulating lagmannsrett sin dom:

Spørsmålet er så om retten før prosentberegningen skulle ha gjort fradrag for standardheving og forlenget levetid. Uenigheten dreier seg om dette fradraget også skal tas i betraktning i selve mangelsvurderingen (vesentlighetskravet) etter avhl. § 3-9 andre punktum.

Lagmannsretten legger ved vurderingen vekt på Finansklagenemndas praksis. Som tingretten skriver, fremstår nemndas praksis forenlig med bl.a. Bukkebodommen. Det vises også til sitatet fra Bergsåker gjengitt ovenfor, om at det først og fremst er forventede «tilleggskostnader» eller kostnader som beror på kjøpers egne valg som det er naturlig å gjøre fradrag for før prosentberegningen.

Etter lagmannsrettens syn hadde kjøperne i vår sak ikke grunn til å påregne utbedringskostnader verken på kort eller noe lengre sikt. Badet var kun 12 år gammelt, og var gitt tilstandsgrad 1. Som nevnt har lagmannsretten heller ikke funnet at noen av kostnadene til utbedring - med unntak av baderomsutstyret - er unødvendige. Saken skiller seg i så måte fra LH-2016-51650 der lagmannsretten knyttet standardhevingsfradraget til utgiftsposter som kjøper valgte å foreta, men som strengt tatt ikke var nødvendige. I vår sak står man da overfor et rent skjønnsmessig standardhevingsfradrag ved at kjøperne, etter en utbedring de ikke hadde grunn til å forvente å måtte foreta, har fått «nytt for gammelt» og et bad med forlenget levetid. Etter lagmannsrettens syn bør de fulle utbedringskostnadene legges til grunn ved anvendelsen av prosentlæren i et slikt tilfelle. Som tingretten peker på, vil andre relevante momenter knyttet til kjøpers forventninger; boligens karakter, herunder alder, standard mv. være en del av vesentlighetsvurderingens kvalitative side og helhetsvurderingen. Retten viser her også til sitatet fra Bukkebodommen gjengitt over. Balansen mellom kjøper og selger ivaretas i selve prisavslaget der det skal gjøres fradrag for den gevinsten som er oppnådd etter utbedringen.

Både eneboligen og baderommet var 12 år gammelt da salget fant sted. Spørsmålet er hva kjøper hadde grunn til å forvente på grunn av badets alder. Intervaller for vedlikehold og utskifting av baderomsdeler er angitt til 15-20 år ved plassbygde dusjnisjer med fliser, med kabinetter 20-30 år. Det var installert badekar på baderommet, og det ble følgelig ikke dusjet direkte på gulv. Badet hadde følgelig ikke utspilt sin forventede levetid, og hverken levetidsopplysninger eller andre opplysninger indikerer at kjøperne måtte være forberedt på å rehabilitere badet innen nær fremtid. Badet er dessuten gitt tilstandsgrad 1 som i praksis er den beste tilstandsgraden som gis for brukte baderom.»

Lagmannsretten har også vektlagt at lekkasjen ikke har sammenheng med slit og elde, men skyldes mangelfull utførelse av badet fra byggeår. Lagmannsretten vil for ordens skyld også tilføye at opplysningene om badekarfoten ikke anses som en risikoopplysning.

Etter en helhetsvurdering av forholdene nevnt over, finner lagmannsretten at vesentlighetskravet er oppfylt. Verken ut fra kjøpesummen eller forholdene ellers hadde kjøperne grunn til å regne med lekkasje fra badet med omfattende utbedring som følge. Det foreligger etter dette en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Vilkårene for prisavslag er dermed til stede, og anken forkastes.

Boligkjøpere bør få saken sin vurdert på nytt

Alle boligkjøpere som har fått avslag av Protector Forsikring ASA eller Norwegian Claims Link AS – med begrunnelsen om at summen av feil ikke er vesentlig etter at man man har gjort fradrag for standardforbedringer – bør få saken vurdert på nytt av en advokat som er spesialist på området. Bakgrunnen er at Gulating lagmannsrett med sin dom av 30. september 2016 (LG-2015-196305) har nå konkludert med at denne praksisen er i strid med reglene i avhendingsloven.

Dette er ikke første gangen Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS har forsøkt å lage en praksis ved domstolene, til fordel for forsikringsselskapet. Heldigvis har lagmannsretten klart avvist denne praksisen. Dette gjør at boligkjøpere stiller sterkere i disse saken

og det er veldig viktig at denne kunnskapen blir delt med flest mulig boligkjøpere og deres advokater og andre medhjelpere.

Vi i Oslo Advokatkontor AS ser spesielt at takstmenn som benyttes av selskapene legger det som en forutsetning at man skal gjøre fradrag basert på levetidstabeller i sine rapporter. Dette er selvfølgelig helt feil og her har mange boligkjøpere blitt lurt inn i en praksis som ikke er i henhold til reglene i avhendingsloven.

Alle boligkjøpere som har fått avvist sitt krav, bør få saken vurdert på nytt. Boligkjøpere som har en pågående sak må bruke denne dommen, slik at man tilbakeviser denne urettmessige praksisen som selskapene opererer etter.