Meny
mail E-post

Mangler som oppdages før overtakelse, men etter visning

30. mai 2019

De fleste mangler ved fast eiendom oppdages etter at kjøper har overtatt eiendommen. I enkelte tilfeller oppdages imidlertid mangler eller skader etter visning eller etter at avtale om kjøp er inngått, men før kjøpers overtagelse av eiendommen. Spørsmålet er om det er kjøper eller selger som har ansvaret for mangler som oppdages før overtakelse.

Høyesteretts mening om mangler som oppstår før overtagelse

Høyesterett har i en dom avsagt 15.02.2017 (HR-2017-345-A) tatt stilling til spørsmålet om hvem som er ansvarlige for mangler som viser seg etter visning, men før overtagelse. I den konkrete saken oppdaget selger lekkasje fra badene, som skyldtes at badene var bygget feil. Skadene ble oppdaget etter at avtale om kjøp av leiligheten var inngått (og etter visning), men før overtagelsen. Spørsmålet for Høyesterett var om det var kjøper eller selger som var ansvarlige for utbedringskostnaden på kr 182 000.

I likhet med de fleste eiendommer som selges i Norge i dag, ble også eiendommen i den konkrete saken solgt slik den fremsto på visningen. Dette kalles også «as is»-salg. Dette vil være av betydning, fordi det sier noe om hva kjøper kan forvente av eiendommen.

Høyesterett kom til at nye skader som ikke var til stede da kjøper var på visning, ikke er dekket av selgers ansvarsbegrensning ved «as is»-salg. Det er altså «bildet» av eiendommen på visningstidspunktet som danner grunnlaget for vurderingen av om eiendommen har mangel.

Senere i dommen presiserer Høyesterett at det er forskjell på en lekkasje som skyldes en ny skade, og en lekkasje som kommer fra skade som eksisterte på visningen, men som har vært skjult. Høyesterett skriver:

«Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, vil være feil som kjøperne har overtatt risikoen for etter kjøpekontrakten.»

Selger har ansvaret for nye skader, kjøper har ansvaret for gamle, skjulte mangler

Oppsummert innebærer dette at selger har ansvaret for nye skader som oppstår etter visning. Kjøper har midlertidig ansvaret for skjulte skader som var til stede på visningen, men som ikke oppdages før senere. I prinsippet gjelder ikke dette kun for skjulte mangler som oppdages før overtagelsen. Oppdager kjøper mangler etter overtagelsen, vil det like fullt bli spørsmål om mangelen/skaden oppsto etter visningen. Det kan også skje om den allerede var oppstått på visningen, men var skjult.

Noen problemer ved Høyesteretts vurdering av mangler som viser seg før overtagelse

Høyesterett har lagt opp til et vrient skille. Det er komplisert å bevise om f.eks. et rør inni en vegg var lekk allerede på visningen, uten at noen skade var synlig, eller om lekkasjen først begynte etter visningen. Og hva med de tilfeller hvor eiendommen er kjøpt usett?

Betydning for boligkjøpere

Selger har hånd om og kontrollerer eiendommen frem til den overtas av kjøper. Det betyr at du som kjøper må få tilgang til den aktuelle eiendommen, gjerne med sakkyndige, for å gjøre egne observasjoner og vurderinger. Dette er ikke uten videre problemfritt, fordi selgeren kan nekte deg tilgang til eiendommen. Som kjøper må du også vurdere om du i det hele tatt skal overta eiendommen, og om deler av kjøpesummen i så fall skal holdes tilbake.

Betydning for boligselgere

Dersom du som selger kommer ut for en slik situasjon, er det bl.a. viktig å gjøre egne vurderinger
med egen sakkyndig, passe på at kjøper ikke stiller urimelige og uriktige krav i forbindelse med vurdering av skaden, samt gå frem på riktig måte dersom kjøper nekter å overta eiendommen eller holder tilbake penger.

Oppsummering

Høyesterett mener altså at selger er ansvarlig for nye mangler, mens kjøper har ansvaret for skjulte mangler som var til stede på visningstidspunktet. På grunn av skillet mellom nye og eksisterende skader, har Høyesterett skapt bevismessige utfordringer for både kjøper og selger.

Havner du i en slik situasjon, bør du vurdere å engasjere advokat, uavhengig av om du er kjøper eller selger. Mange selgere tegner eierskifteforsikring, men det er ikke sikkert den gjelder for mangler som avdekkes før overtagelsen. Har du solgt en bolig, og befinner deg i en slik situasjon, bør du kontakte ditt boligselgerforsikringsselskap og finne ut om du er dekket av forsikringen.

Med de foreslåtte endringene i avhendingslova skal det ikke lenger være mulig å selge eiendommer «as is». Dermed blir forhåpentligvis denne besværlige forskjellen fjernet.


Advokat Torstein Bø har bistått en boligkjøper hvor nettopp denne problemstillingen kom på spissen. Etter visning og avtaleinngåelse (budaksept), men før kontraktsignering, hadde kommunen sendt ut varsel om pålegg om å legge om en stikkledning for vann og avløp til daværende eier. Selger opplyste ikke dette til kjøper. Etter overtagelsen fikk kjøper pålegg fra kommunen, som henviste til sitt tidligere varsel.

Protector Forsikring ASA nektet på vegne av selger som vanlig ansvar. Etter gjentatte henvendelser og trussel om søksmål, valgte Protector til slutt å betale hele utbedringskostnaden, samt kjøpers egenandel av advokatkostnadene. Vår klient ble dermed holdt 100 % skadesløs i saken.

Dersom du ønsker å få en gratis vurdering av dine rettigheter i forbindelse med kjøp eller salg av bolig, kan du ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS

Flere saker om mangler før overtakelse

Vil du lese mer om lignende saker?

Her kan du lese om en sak Tine Beate Eriksen førte for Nordre Vestfold Tingrett ble frifunnet for kjøpers krav om heving, prisavslag og erstatning.

Les om denne saken hvor boligkjøper fikk prisavslag for 53 år gammelt bad, da det ikke var gitt tydelig beskjed om rehabiliteringsbehov.

Gratis saksvurdering

Ring +47 400 19 400 eller fyll inn skjemaet under.

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.