Mangler bad før overtakelsen - Oslo Advokatkontor AS

Mangler som oppdages før overtagelse, men etter visning

Noen mangler oppdages etter visning, men før kjøpers overtagelse av eiendommen. Hvem har ansvaret for slike mangler? Kjøper? Selger? Begge? Ingen?

Av
Advokat Torstein Bø

Del artikkelen

De fleste mangler ved fast eiendom oppdages etter at kjøper har overtatt eiendommen. I enkelte tilfeller oppdages imidlertid mangler eller skader etter visning eller etter at avtale om kjøp er inngått, men før kjøpers overtagelse av eiendommen. Spørsmålet er om det er kjøper eller selger som har ansvaret for mangler som oppdages før overtakelse.

Ulike «stillbilder» av eiendommen

Før eiendommen overtas av ny eier, oppdager selger f.eks. at det har begynt å lekke vann fra baderomsveggen. Eller kanskje har selger fått brev fra kommunen med pålegg om å rive garasjen. Eller hva om boligen skades av brann før den nye eieren har overtatt? Hvem er ansvarlig for eiendommen før overtagelse av ny eier har skjedd?

For å finne ut av hvem som er ansvarlig for en mangel som kommer til syne mellom visning og overtagelse, må man stille et annet spørsmål: På hvilket tidspunkt i salgsprosessen skal man «ta bilde» av eiendommen, som kan sammenlignes med «bildet» av eiendommen etter overtagelsen?

Salg av en eiendom fra én eier til en ny går ofte over lang
tid, og flere «bilder» kan knipses. Først er kjøperen normalt på visning, hvor
eiendommen besiktiges nærmere. Dernest er det budgivning, hvor partene bl.a.
blir enige om kjøpesummen. Da blir bindende avtale inngått. Kort tid etter
signerer kjøper og selger en skriftlig kontrakt. Til sist, ofte mange måneder
senere, skjer selve overtagelsen av eiendommen. Hvilket «bilde» skal legges til
grunn?

Høyesteretts mening om mangler som oppstår før overtagelse

Høyesterett har i en dom avsagt 15.02.2017 (HR-2017-345-A) tatt stilling til spørsmålet om hvem som er ansvarlige for mangler som viser seg etter visning, men før overtagelse. I den konkrete saken oppdaget selger lekkasje fra badene, som skyldtes at badene var bygget feil. Skadene ble oppdaget etter at avtale om kjøp av leiligheten var inngått (og etter visning), men før overtagelsen. Spørsmålet for Høyesterett var om det var kjøper eller selger som var ansvarlige for utbedringskostnaden på kr 182 000.

I likhet med de fleste eiendommer som selges i Norge i dag, ble også eiendommen i den konkrete saken solgt slik den fremsto på visningen. Dette kalles også «as is»-salg. Dette vil være av betydning, fordi det sier noe om hva kjøper kan forvente av eiendommen.

Høyesterett kom til at nye skader som ikke var til stede da kjøper var på visning, ikke er dekket av selgers ansvarsbegrensning ved «as is»-salg. Det er altså «bildet» av eiendommen på visningstidspunktet som danner grunnlaget for vurderingen av om eiendommen har mangel.

Senere i dommen presiserer Høyesterett at det er forskjell på en lekkasje som skyldes en ny skade, og en lekkasje som kommer fra skade som eksisterte på visningen, men som har vært skjult. Høyesterett skriver:

«Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, vil være feil som kjøperne har overtatt risikoen for etter kjøpekontrakten.»

Selger har ansvaret for nye skader, kjøper har ansvaret for gamle, skjulte mangler

Oppsummert innebærer dette at selger har ansvaret for nye
skader
som oppstår etter visning, mens kjøper
har ansvaret for skjulte skader som
var til stede på visningen, men som ikke oppdages før senere. I prinsippet
gjelder ikke dette kun for skjulte mangler som oppdages før overtagelsen. Oppdager kjøper mangler etter overtagelsen, vil
det like fullt bli spørsmål om mangelen/skaden oppsto etter visningen, eller om
den allerede var oppstått på visningen, men var skjult.

Noen problemer ved Høyesteretts vurdering av mangler som viser seg før overtagelse

Høyesterett har lagt opp til et vrient skille. Det er komplisert
å bevise om f.eks. et rør inni en vegg var lekk allerede på visningen, uten at
noen skade var synlig, eller om lekkasjen først begynte etter visningen. Og hva
med de tilfeller hvor eiendommen er kjøpt usett?

Betydning for boligkjøpere

Ettersom selger har hånd om og kontrollerer eiendommen frem
til den overtas av kjøper, vil det i et slikt tilfelle være svært viktig at du som kjøper får tilgang til den
aktuelle eiendommen, gjerne med sakkyndige, for å gjøre egne observasjoner og
vurderinger. Dette er ikke uten videre problemfritt, fordi selgeren kan nekte deg
tilgang til eiendommen. Som kjøper må du også vurdere om du i det hele tatt
skal overta eiendommen, og om deler av kjøpesummen i så fall skal holdes
tilbake.

Betydning for boligselgere

Dersom du som selger
kommer ut for en slik situasjon, er det bl.a. viktig å gjøre egne vurderinger
med egen sakkyndig, passe på at kjøper ikke stiller urimelige og uriktige krav
i forbindelse med vurdering av skaden, samt gå frem på riktig måte dersom
kjøper nekter å overta eiendommen eller holder tilbake penger.

Oppsummering

Høyesterett mener altså at selger er ansvarlig for nye mangler, mens kjøper har ansvaret for skjulte mangler som var til stede på visningstidspunktet. På grunn av skillet mellom nye og eksisterende skader, har Høyesterett skapt bevismessige utfordringer for både kjøper og selger.

Havner du i en slik situasjon, bør du vurdere å engasjere advokat, uavhengig av om du er kjøper eller selger. Mange selgere tegner eierskifteforsikring, men det er ikke sikkert den gjelder for mangler som avdekkes før overtagelsen. Har du solgt en bolig, og befinner deg i en slik situasjon, bør du kontakte ditt boligselgerforsikringsselskap og finne ut om du er dekket av forsikringen.

Med de foreslåtte endringene i avhendingslova skal det ikke lenger være mulig å selge eiendommer «as is». Dermed blir forhåpentligvis denne besværlige forskjellen fjernet.


Advokat Torstein Bø har bistått en boligkjøper hvor nettopp denne problemstillingen kom på spissen. Etter visning og avtaleinngåelse (budaksept), men før kontraktsignering, hadde kommunen sendt ut varsel om pålegg om å legge om en stikkledning for vann og avløp til daværende eier. Selger opplyste ikke dette til kjøper. Etter overtagelsen fikk kjøper pålegg fra kommunen, som henviste til sitt tidligere varsel.

Protector Forsikring ASA nektet på vegne av selger som vanlig ansvar. Etter gjentatte henvendelser og trussel om søksmål, valgte Protector til slutt å betale hele utbedringskostnaden, samt kjøpers egenandel av advokatkostnadene. Vår klient ble dermed holdt 100 % skadesløs i saken.

Dersom du ønsker å få en gratis vurdering av dine rettigheter i forbindelse med kjøp eller salg av bolig, kan du ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS ved å bruke vårt kontaktskjema eller kontaktinformasjonen under:

Torstein Bø 
Advokat
E-post: torstein@oslo-advokatkontor.no
Mobil: (+47) 40 20 47 39

Del artikkelen
Advokat Torstein Bø

Del artikkelen