Selger "glemte" å opplyse at nabotomt som var regulert til LNF (Landbruks-, natur- og friluftsområder) var omregulert til næring. Gav kr 500 000 i prisavslag

LNF opplysning gav kr 500 000 i prisavslag

Selger «glemte» å opplyse at nabotomt som var regulert til LNF (Landbruks-, natur- og friluftsområder) var omregulert til næring. Boligkjøper fikk kr 500 000 i prisavslag av Tønsberg …

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Selger «glemte» å opplyse at nabotomt som var regulert til LNF (Landbruks-, natur- og friluftsområder) var omregulert til næring.

Boligkjøper fikk kr 500 000 i prisavslag av Tønsberg tingrett fordi opplysningen i salgsannonsen som sa at boligen befant seg i ”naturskjønne omgivelser grensende inntil flotte friområder i nord”, ikke stemte. Selger hadde jobbet hardt med å få den omregulert til næring, men valgte å ikke opplyse om dette.

Oslo Advokatkontor AS ved Advokat Glenn Ulrik Halvorsen representerte kjøper i sak mot selger av bolig og selgers eierskifteforsikringsselskap (International lnsurance Company of Hannover Ltd ).

Saken gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av boligeiendom. Bakgrunnen for boligkjøpers krav om prisavslag var at selgers opplysning om at eiendommen hadde en usjenert tomt med grense til flotte friområder (LNF) i nord, ikke stemte. Selger opplyste at han som eier av friområdet hadde fått avslag på søknad om omregulering fra LNF til boligformål på tomten i nord.

Selger glemte å opplyse om at det var igangsatt en prosess for omregulering av nabotomten til næring. Dagen før boligkjøper overtok eiendommen, godkjente kommunen at nabotomten ble omregulert til plasskrevende næring.

Selgers eierskifteforsikringsselskap hevdet at det ikke forelå et økonomisk tap og at kravet var hypotetisk, siden det ikke var begynte å bygge på nabotomten. I tillegg hevdet eierskifteforsikringsselskapet at enhver boligkjøper måtte være forberedt på at nærmiljøet kunne endre seg og at dette var en alminnelig risiko.

Boligkjøper saksøkte selger og selgers eierskifteforsikringsselskap og krevde erstatning for ulempen med at nabotomten nå var godkjent til næringsvirksomhet og ikke til LNF. Kjøper fikk medhold for sitt krav om prisavslag med kr 500 000. I tillegg ble selger og selgers eierskifteforsikringsselskap dømt til å betale boligkjøpers saksomkostninger med kr 121 800.

Problemstillingen var om en boligeiendom var i ”vesentleg ringare stand” enn det kjøperen hadde grunn til å forvente etter avhendingsloven § 3-9. Grunnlaget for kravet var at boligeiendommen i følge salgsannonsen befant seg i ”naturskjønne omgivelser grensende inntil flotte friområder i nord”. Imidlertid pågikk det en prosess for å utnytte nabotomten i nord til næringsformål.

Tønsberg tingrett kom til følgende om feil opplysning om LNF tomt:

Dernest slås det fast at vilkårene i avhendingsloven § 3-9 er oppfylt. Det vises for det første til markedsføringen av eiendommen, hvor dens usjenerte, rolige beliggenhet og utsynet mot skogarealet i nord var særlig fremtredende. Videre fremheves det av Tønsberg tingrett at selger opplyste kjøper om at det ”aldri” skulle bygges på nabotomten.

Selgers klanderverdige opptreden om LNF nabotomt ble også tillagt vekt i helhetsvurderingen. Fra dommen hitsettes følgende:

”Saksøkte opplyste ikke til saksøker på noe tidspunkt at han ikke lenger hadde rådighet over friområdet, men at banken var den reelle eieren. Saksøkte opplyste heller ikke megler om dette. (…)”. Det er på det rene at banken siden 2010, lenge før salget av boligen, forsøkte å få nabotomten omregulert til næringsformål, og at vedtak om regulering senere ble fattet.

Advokat Glenn Ulrik Halvorsen bistå boligkjøper i en LNF tvist
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen – saken er et godt eksempel på at eierskifteforsikringsselskapet velger rettssak fremfor å betale det en boligkjøper rettmessig har krav på.

Tønsberg tingrett konkluderer således med at omreguleringsplanen av naboeiendommen, etter en objektiv vurdering er et avvik fra det avtalte.

Det neste spørsmålet for retten er om avviket kan sies å være vesentlig, jf avhendingsloven § 3-9. Ettersom verdireduksjonen utgjør minst kr 500.000  av en salgssum på kr 3,9 millioner mener retten at forholdet rent beløpsmessig utvilsomt oppfyller vesentlighetskravet. ”Tilhøva elles” tilsier også at avviket er vesentlig. Det vises til at en mulig utbygging vil påvirke eiendommens usjenerte beliggenhet og den meget nære tilgjengeligheten til friområde/skog.

Tønsberg tingrett presiserer:

”Usikkerheten som ble skapt ved vedtaket om omregulering i kommuneplanutvalget endrer utvilsomt kvaliteten av eiendommen”. Videre finner retten at selger har holdt tilbake ”vesentlig informasjon” for kjøper, og at vedkommende ”bevisst har valgt å holde seg i uvisshet om forhold til knyttet til nabotomten, hvilket i denne sammenheng fremstår som klart uaktsomt.”  

Tingretten dømte Inter Hannover og selger til å betale kr 500 000 i prisavslag til kjøper

Etter dette kommer Tønsberg tingrett frem til at mangelen utvilsomt er vesentlig og at vilkårene i avhendingsloven § 3-9 er oppfylt. Kjøper ble tilkjent et prisavslag på kr 500.000.

For å lese hele dommen, klikk her.

For nærmere info om boligkjøp med feil og mangler, ta kontakt med:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen