Levetidstabell misbrukes av Protector Forsikring ASA og NCL AS.

Levetidstabell misbrukes av selskapene

Levetidstabell misbrukes av Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS (NCL AS) i tvister mot boligkjøpere. Disse argumentene brukes (urettmessig) for å redusere prisavslagene boligkjøperne har krav …

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Levetidstabell misbrukes av Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS (NCL AS) i tvister mot boligkjøpere. Disse argumentene brukes (urettmessig) for å redusere prisavslagene boligkjøperne har krav på.

Det er ikke tvil om at selskapenes misbruk av levetidstabeller gir feil oppgjør for boligkjøpere i nesten alle saker.

Vi ser at Protector og NCL AS i hver sak hevder (feilaktig) at det er riktig å gjøre fradrag i prisavslaget på grunn av henvisninger til levetidstabeller utarbeidet av Sintef (Byggforskserien 700.320). Selskapene avviser enten alt ansvar fordi «levetiden» er utløpt, eller så hevder de urettmessig at det skal gjøres store fradrag i prisavslaget fordi reparasjonen medfører «forlenget levetid».

Det følger av avhendingsloven § 4-12 (2) at prisavslag skal tilsvare kostnadene med reparasjonen. Etter avhendingsloven § 4-12 (1) skal prisavslaget tilsvaret forskjellen mellom kjøpesummen og markedsverdien på eiendommen med manglene. Dette blir klarlagt dersom denne selges med manglene uten at utbedring blir utført.

Det følger av «berikelseslæren» (ulovfestet rett) at det skal gjøres fradrag for den økte verdi en reparasjon medfører på boligeiendommen. Denne ulovfestede retten supplerer avhendingslovens bestemmelse. Men det er selger/selskapet som har bevisbyrden for dette. Så langt har vi ikke sett at selskapene har ført noe bevis for at boligen får en økt verdi, men viser bare til «forlenget levetid» etter Byggforsk sin levetidstabell for de enkelte bygningskonstruksjoner. Dette er feil juss, men vi ser at de fleste ikke kan reglene bra nok og godtar ting som ikke er riktig.

Protector og Norwegian Claims Link AS utnytter her boligkjøpere og advokatene til boligkjøperne, som ikke vet bedre om dette.

Selskapens misbruk av levetidstabell – fradrag ved utmåling av prisavslag?

Levetidstabell misbrukes
Levetidstabell misbrukes av Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS

Selskapene hevder at det skal gjøres fradrag for «forlenget levetid» ved reparasjon av baderom. De hevder da at levetidstabellen konkluderer med at bad har en levetid på 15-20 år. Er badet 10 år når boligen blir solgt, hevder selskapene urettmessig at det skal gjøres fradrag med 50 %.

Denne praksisen er direkte feil og dette vet selskapene. Men dette blir fasthold av advokatene til selskapene, da de sparer store millionbeløp årlig. På den andre siden blir tusenvis av boligkjøpere forledet til at dette er riktig måte å gjøre opp sakene på.

Borgarting lagmannsrett har i en dom av 1999 (LB-1998-1887) behandlet en sak hvor det ble fremsatt krav om prisavslag på grunn av mangelfullt baderom. Selger kunne ikke bevise at det var bygget av fagfolk, slikt som opplyst i salgsoppgaven. Lagmannsretten kom til følgende:

”At badet ville vært lagt nytt på dette tidspunkt [ved kontraktsinngåelsen], slik at man kunne regne med at det ville få en levetid som var fire til fem år lenger enn det opprinnelige, kan flertallet ikke se gir grunnlag for noen reduksjon av prisavslaget. Dette vil være en normal situasjon når det må foretas mangelutbedring av forholdsvis nye installasjoner. Det er ingen opplysninger i saken som tyder på at prisen på utbedringsarbeidene innebærer noen form for standardhevning. Ved vurderingen bør det etter flertallets mening også legges en viss vekt på at det er grunn til å bebreide selger for ikke å ha gitt de nødvendige opplysningene om badet.”

Dommen viser at det ikke skal gjøres fradrag «forlenget levetid» når det er snakk om forholdsvis nye intallasjoner.

I en dom fra Borgarting lagmannsrett i 2002 (LB-2002-3034) gjaldt en utett membran på en terrasse. Det ble da hevdet fra selger at det skulle gjøres fradrag for «forlenget levetid» ved utskiftning av membran på terrassen. Lagmannsretten kom til følgende:

”En generell økning av levetiden kan for øvrig ikke alene være tilstrekkelig. Halvorsen kjøpte i 1997 en 9 år gammel eiendom med generelt høy standard og i en tilsvarende høy prisklasse. Han måtte da kunne forvente at terrassen ville være tett. Dersom arbeidene på terrassen var blitt utført korrekt da huset ble oppført, ville utbedringsarbeider ikke vært påregnelig før etter lang tid. At han nå har fått en tett terrasse, gjør ikke at husets standard er blitt høyere.”

Dommen viser at det ikke gjøres fradrag for «forlenget levetid» selv når konstruksjonene har blitt ca 10 år gamle og det skjer en økning i levetiden.

Dersom selger og eierskifte selskapene kan bevise at utbedring medfører en økt verdi på boligeiendommen som følge av utbedringen, så følger det av den ulovfestede berikelsesregelen at dette skal trekkes i fra. Men dette skjer meget sjeldent. Årsaken er at det er mange andre viktigere faktorer som påvirker verdien på en bolig. Det kan nevnes beliggenhet, generell standard, planløsning, lysforhold med mer.

Misbruk av levetidstabell – eksempel bad

Levetidstabell misbrukes
Levetidstabell misbrukes av Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS

For å vurdere om en utbedring av et baderom medfører en verdiøkning av boligen (vilkår for fradrag for standardforbedring), ser vi at selskapene urettmessig hevder at baderom har kort levetid selv uten mangler.

Det er flere faktorer som spiller inn. Når ble badet bygget og etter hvilke forskriftskrav.

Selskapene hevder at baderom oppført etter 1987 forskriften (TEK-87) har en levetid på 15-20 år. Vi ser at takstmenn som selskapene bruker – (alle boligkjøpere bør nekte disse adgang) bruker mye plass i sine rapporter til å gjengi levetidstabellen utarbeidet av Sintef (Byggforskserien 700.320). Som kjent bruker selskapene veldig ofte takstmenn som ikke er godkjente av NTF eller NITO og heller ikke oppfyller vilkårene til å være uavhengige.

Produktleverandører og godkjente takstmenn opplyser at baderom skal vare i 30-50 år.

Domstolene er også enige med produktleverandører og godkjente takstmenn fra NTF og NITO om at man ikke kan legge til grunn levetidstabellen fra byggforsk, slik som selskapene hevder.

I en dom fra Eidsivating lagmannsrett av 2002 (LE-2001-656) ble det krevd prisavslag på grunn av lekkasje i et baderom som var 12 år gammelt. Selger hevet at levetiden nesten var utløpt og viste til tabellen fra Norsk Byggforsk ((Byggforskserien 700.320). Lagmannsretten kom til følgende:

”Selv om Norsk Byggforskningsinstitutt opererer med antatt levealder på bad på 10 til 20 år, finner lagmannsretten det ikke avgjørende for saken. Slik boligen og spesielt badet fremstod, hadde selgerne ikke grunn til å regne med at badegulvet lakk eller at det snart måtte gjøres noe vesentlig med badet for at det skulle fungere tilfredsstillende.”

Denne dommen fra Eidsivating lagmannsrett viser at man ikke kjøper argumentene fra selskapene når det gjelder Norsk Byggforskningsinstitutts levetidsbetraktninger. Så alle boligkjøpere og Deres advokater må slutte å godta denne argumentasjonen fra Protector og Norwegian Claims Link AS.

I en dom av Borgarting lagmannsrett fra 2003 (LB-2003-10061) kom man også til at levetidstabell fra Norsk Byggforsk ikke kan legges til grunn, slik eierskifte selskapene hevder:

”Et sentralt spørsmål ved fastsettelsen av dette fradraget er antatt levetid for våtrom. Det er fremlagt en levetidstabell for våtrom utarbeidet av Byggforsk til undervisnings- og etterutdanningsbruk. Av denne skjematiske tabellen fremgår det at generell levetid for våtrom er satt til 5-30 år. For fliser på vegger i våtrom er tidsangivelsen 10-20 år, og samme levetid er satt for fliser i påstøp på gulv. Lagmannsretten legger til grunn at denne oversiktstabellen ikke entydig sier noe avgjørende om levetiden for et bad. Retten antar at et bad kan ha vesentlig lengre levetid enn angitt i de generelle tidsangivelser såfremt badet opprinnelig var bygget konstruksjonsmessig riktig.”

Dommen viser at tabellen er utarbeidet av Byggforsk for undervisnings- og etterutdanningsbruk og ikke kan benyttes i disse sakene. Lagmannsretten kom til at bad kan ha vesentlig lenger levetid enn hva Byggforsk levetidstabell kommer til og som eierskifte forsikringsselskapene urettmessig legger til grunn for å gjøre opp saker mot boligkjøpere.

I en dom av Borgarting lagmannsrett fra 2005 (LB-2003-15640) kom man til følgende om levetiden for et bad og fradrag i prisavslaget:

”Bad, som er bygget i samsvar med gjeldende byggeforskrifter og god håndverksmessig standard - også slik forskriftene var ved opprinnelig renovering i 1990/91 - vil normalt ha en levetid i området 30 - 50 år.”
”Lagmannsretten bemerker likevel at den beskrevne utbedring foretatt ca 13 år etter opprinnelig totalrenovering av badet, må antas å ha medført en viss forlenget levetid. Forlengelsen må likevel antas å være relativt marginal i forhold til de forventninger om badets levetid som Tjervåg kunne ha ved overtakelsen av leiligheten i 1991. Dette kan ikke gi grunnlag for en reduksjon av prisavslaget ut over det tingretten har fastsatt.

Konklusjon angående Protectors og NCL sin urettmessige bruk av levetidstabell ved oppgjør i eierskiftesaker

Lagmannsrettene er klare i sine dommer. Selskapets praksis med å legge til grunn Byggforsk sine levetidstabell er ikke riktig. Selskapene gjør dette bevisst for å spare kostnader i saker mot boligkjøpere.

Advokat Glenn Ulrik Halvorsen - mobil 951 60 000
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen – mobil 951 60 000

Eierskifte selskapens praksis med å hevde at for eksempel bad har en levetid på 15-20 år er ikke riktig. Det avgjørende er ikke tekniske vurderinger utført av Norsk Byggforsk. Baderom og andre konstruksjoner har en vesentlig lenger levetid enn hva Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS (NCL AS) hevder urettmessig.

Lagmannsretten har klart kommet til at levetiden på bad er 30-50 år.

Dette viser at misbruket av levetidstabell fra Byggforsk foregår i stor stil hos Protector og NCL. Men urovekkende mange boigkjøpere sine advokater godtar slike urettmessige fradrag uten å bestride dette. Dette tjener selskapene milioner av kroner på årlig.

For en gratis vurdering om din sak med avslag/fradrag på grunn av urettmessig fradrag for levetidstabell, ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen