Selskapets teknisk leder takstmenn anses ikke som objektive og uavhengige. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Selskapets takstmenn anses ikke som objektive og uavhengige

Før første gang ser vi endelig at en lagmannsrett kommer til at fagfolk/takstmenn engasjert av et eierskifteforsikringsselskap ikke anses som uavhengige. Dommen ble avsagt 15. januar 2016 og lagmannsretten …

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Før første gang ser vi endelig at en lagmannsrett kommer til at fagfolk/takstmenn engasjert av et eierskifteforsikringsselskap ikke anses som uavhengige. Dommen ble avsagt 15. januar 2016 og lagmannsretten anser takster fra Protector som bestillingsverk og lite troverdige.

I denne saken gjaldt det en anke over utmåling av prisavslag på grunn av betydelige skjevheter i en bolig i Marcus Thranes vei på Lørenskog utenfor Oslo. Selger hadde tegnet eierskifteforsikring av Am Trust International Underwriters Ltd, som igjen er representert i Norge av skadeoppgjørsfirmaet Norwegian Claims Link AS (NCL AS).

Kjøperne hadde fått dokumentasjon på at en reparasjon av skjevhetene ville koste i overkant av kr 890 000 etter Uretekmetoden. I tillegg var takstmann Rolf Ekholt engasjert av kjøperne for å dokumentere skjevhetene.

NCL AS engasjerte takstmann Reisersrud (bror til teknisk leder i NCL AS) som fagkyndig vitne og den takstmann (Bekkesletten) som hadde laget taksten ved salget som fagkyndig vitne. Disse mente at skjevhetene enkelt kunne utbedres partielt og at uansett verdireduksjonen var minimal som følge av skjevhetene.

Kjøperne anførte at de fagkyndige vitnene engasjert av NCL AS ikke var uavhengige fagkyndige vurderinger. Dette fordi takstmann Reiersrud hadde bindinger til NCL AS ved at broren var teknisk leder og at takstmann Bekkesletten hadde all grunn til å forsøke å minimere tapet som følge av at han ikke hadde oppdaget dette når han utarbeide taksten ved salget.

Dette er en meget viktig dom siden lagmannsretten (endelig) ser at de fagkyndige vitnene som Protector Forsikring ASA og Norwegian Claims Link AS engasjerer i disse saken, ikke er objektive eller er uavhengige fagkyndige vitner.

Høyesterett har tidligere – les artikkel her – avgjort at boligkjøpere har rett til å nekte Protectors takstmenn å komme på befaring.

Lagmannsretten anser ikke takstmenn/fagkyndige fra selskapene som objektive og uavhengige

Både Protector og NCL AS benytter enten sine ansatte takstmenn som fagkyndige vitner, eller andre fagkyndige med bindinger til selskapene. Dette er selvfølgelig ikke greit og ALLE BOLIGKJØPERNE BØR NEKTE SELSKAPENE SAMTYKKE TIL Å KOMME PÅ BEFARING MED DISSE FAGKYNDIGE VITNENE. Høyesterett har ved flere avgjørelser kommet til at boligkjøper har rett til å nekte denne type fagkyndige å komme på befaring på vegne av eierskifteforsikringsselskapene.

Det skal nevnes at eierskifteforsikringselskapene sparer mangfoldige millioner hvert år, som følge av at de ikke blir nekte adgang med sine fagfolk/takstmenn som ikke er uavhengige. Disse fagkyndige vitnene er ikke objektive og kommer med konklusjoner som er til fordel for selskapene. Noen stikkord er partiell utbedring og pristilbud på utbedring av noen av manglene, men ikke alle.

Det gledelige er at lagmannsretten i denne dommen klart konkluderer med at NCL AS sin bruk av fagkyndige vitner ikke kan vektlegges fullt ut, fordi man skjønner at disse ikke er objektive og ikke uavhengige.

LAGMANNSRETTENS VURDERING:

De ankende parter har hatt innvendinger mot alle disse tre vitnenes vurderinger av verdireduksjonen. Lagmannsretten finner at de ankende parter til en viss grad kan høres med at Reiersruds rapport i saken inneholder unøyaktigheter og vurderinger som kan trekke i retning av at han ikke er fullt ut objektiv i saken. De ankende parter kan til en viss grad også høres med at Bekkesletten, som utarbeidet taksten som inngikk i salgsdokumentene ved de ankende parters kjøp av boligen, kan ha egeninteresse i å minimere verdireduksjonen. Videre kan de ankende parter til en viss grad høres med at Ruud ikke hadde videre erfaring med salg av boliger i det aktuelle området, idet han kun hadde solgt to-tre eiendommer i Lørenskog forrige år, og at det kan stilles spørsmål ved hvor god kjennskap han hadde til manglene ved boligen

Eiendomsmegler Ruud er den av vitnene som for lagmannsretten fremstår som mest uavhengig til partene i saken. Det er også han som har gitt det høyeste anslaget for verdireduksjon som følge av mangelen. Lagmannsretten er enig med de ankende parter i at det kan stilles spørsmål ved hans kjennskap til mangelen og til det lokale eiendomsmarkedet.

Vi i Oslo Advokatkontor AS synes dommen er et stort skritt i riktig retning, i og med at de nå begynner å se at de fagkyndige vitnene til selskapene (Protector og NCL AS) ikke er uavhengige og ikke basert på objektive fagkyndige vurderinger.

Så vi fortsetter vår praksis med å anbefale alle boligkjøpere i disse saken om å ikke gi samtykke til befaring når selskapene ønsker å sende fagfolk/takstmenn som ikke er uavhengige.

Når selskapene krever befaring med egen fagkyndig/takstmann, bør alle boligkjøpere be opplyst hvilken fagkyndig takstmann selskapet ønsker å benytte. Er dette en som ikke er uavhengig og med bindinger til selskapet, anbefaler vi at med forsetter å ikke gi samtykke.

Dersom Protector eller NCL AS ønsker befaring med en uavhengig fagkyndig/takstmann, er dette ikke problematisk. MEN vi i Oslo Advokatkontor AS har ennå ikke opplevd at Protector eller NCL AS ønsker dette. Er du i tvil oppfordres du til å sjekke vedkommende fagperson, slik at man ikke går i fellen til Protector og NCL AS ved at de får samtykke til å komme på befaring med en fagperson som ikke er uavhengig.

At lagmannsretten i denne saken konkluderte med at NCL AS sine fagkyndige takstmenn ikke var objektive og uavhengige, er et veldig viktig skritt i retning av å få selskapene til å stoppe denne praksisen de har med å bare benytte fagfolk/takstmenn som ikke er uavhengige.

For å lese hele dommen, klikk her

For nærmere info om bruk av fagfolk som ikke er uavhengige og objektive, ta kontakt med:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen