Lønner det seg å utbedre mangler. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Hvorfor det lønner seg å utbedre mangler i eierskiftesak

Oslo Advokatkontor AS får stadig henvendelser og spørsmål fra boligkjøpere om det lønner seg å reparere mangler i en pågående sak mot selger og selgers eierskifteforsikringsselskap (representert ved Claims Link AS eller Protector Forsikring ASA).

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Oslo Advokatkontor AS får stadig henvendelser og spørsmål fra boligkjøpere om det lønner seg å reparere mangler i en pågående sak mot selger og selgers eierskifteforsikringsselskap (representert ved Claims Link AS eller Protector Forsikring ASA).

Siste henvendelse kom fra en av grunnleggerne av en Facebook-gruppe og webside som heter STOPP Boligsvindel ved Cathrine Woldstad. Hun fikk stadig spørsmål fra gruppens medlemmer om det lønner seg å reparere mangler i en pågående tvist med selger og selgers eierskifteforsikringsselskap.

Som alle nå vet, benytter selgerforsikringen (Protector og Claims Link AS) og boligkjøperforsikringene (Help Forsikring AS med flere) seg av en liten gruppe faste «takstmenn». Forbrukerrådet har riktig konkludert med at dagens boligkjøpere er de store taperne med denne praksisen. I forbrukerrådets rapport om «Eierskifteforsikring og Boligkjøperforsikring» konkluderes det med at disse forsikringsselskapene benytter en liten gruppe faste «takstmenn» som ikke vurderes å være uavhengige og objektive. Dette setter boligkjøperne i en klart dårligere situasjon.

Oslo Advokatkontor AS råder boligkjøpere til ikke å gi samtykke til befaring fra forsikringsselskapene sine takstmenn, så lenge disse ikke er uavhengige av selskapene. Høyesterett har i sin avgjørelse av 18. november 2014 (se tidligere artikkel her) konkludert med at boligkjøperne har full rett til å nekte selskapets takstmenn å komme på befaring. Per dags dato er det bare Claims Link AS som er totalt avvisende til å sende en uavhengig takstmann, dersom boligkjøper påpeker at den takstmannen de ønsker å sende ut har en for nær tilknytning til selgerforsikringen. Protector Forsikring ASA har i den senere tid etterkommet boligkjøpers krav om uavhengig takstmann (men de gjør det ikke uten at det kreves).

Dersom boligkjøper har sluppet inn selger/selgerforsikring på privat befaring, oppstår den vanlige situasjonen. Boligkjøper har innhentet en uavhengig sakkyndig vurdering fra en godkjent takstmann, mens selger og selgerforsikringen mest sannsynlig har benyttet en av sine faste takstmenn. I de fleste saker står da de sakkyndige vitnene langt fra hverandre, både når det gjelder valg av nødvendig utbedringsmetode og estimerte kostnader.

Det vi ofte ser blir resultatet i en sak i tingretten, er at tingrettens dommer (ofte en uerfaren dommerfullmektig, men også godt erfarne dommere) velger det billigste alternativet fra de sakkyndige. Dette uavhengig om vi synliggjør at selgerforsikringens takstmann har et nært forhold til forsikringsselskapet og har valgt reparasjonsmetoder som ikke er pre-aksepterte løsninger i henhold til god byggeskikk og forskriftskrav. Pre-aksepterte byggemetoder er nærmere beskrevet i Norsk Byggforsk og Direktoratet for byggkvalitet sine publikasjoner. I tillegg kaller ofte selgerforsikringen dette et bindende «pristilbud», og argumenterer for at boligkjøper ikke kan få mer enn hva en byggmester er villig å utføre jobben for. (Om du ber vedkommende om å gjøre jobben, ønsker de ikke det i ettertid.)

En forutsetning for å kunne reparere/utbedre, er at man har reklamert innen lovens krav (rimelig tid). I tillegg må også avhendingslovens frist for selgers adgang til å rette også være utløpt. En god regel er å reklamere fortløpende og informere selger og selgerforsikringen i god tid før man starter utbedring av manglene.

Hvorfor det lønner seg å reparere mangler i en pågående tvist

Det er flere gode grunner til å velge å reparere mangler i en pågående sak mot selger og selgerforsikringen (eierskifte):

  • En utbedring vil avdekke alle skjulte feil og mangler. Takstmenn som skriver skaderapporter estimerer vanlig/normalt omfang av f eks fuktskader. Men det reelle skadeomfang viser seg ofte å være mye større enn hva man tror på forhånd. Det er ikke bra for en boligkjøper å inngå forlik eller få en dom med et beløp som viser seg å ikke dekke det faktiske skadeomfang.
  • En tømrermester eller byggmester vil velge normale (pre-akseptere) byggemetoder og vil kunne føres som sakkyndig vitne og tilbakevise de mindreverdige reparasjonsmetoder selgerforsikringens takstmenn ofte konkluderer med.
  • Man får dokumentert og bevist normale reparasjonskostnader. Dette vil vise at det billigste pristilbud som selgerforsikringen ofte innhenter fra sine faste takstmenn, ikke er mulig å få gjennomført av uavhengige fagfolk.
  • Ved å reparere får man benyttet boligen på normal måte, uten å ha den ekstra belastningen med f eks en fuktig kjeller over en lang periode mens tvisten med selger og selgerforsikringen pågår. Erfaringsmessig ser vi at det kan bli en stor menneskelig påkjenning i tillegg til selve tvisten.
  • Utførende fagperson kan i en eventuell rettssak med selger/selgerforsikringen brukes som et ekstra sakkyndig vitne. Dette i tillegg til den takstmann boligkjøper har benyttet for å dokumentere sitt krav innledningsvis i saken. Dette vil styrke bevisene. Denne fagpersonen kan da forklare hvorfor han ikke kunne utbedre i tråd med konklusjonene fra selgerforsikringen sin takstmann sine konklusjoner.

Prinsippavgjørelsen fra Borgarting lagmannsrett vedrørende utmåling av prisavslag

Oslo Advokatkontor AS ved advokat Glenn Ulrik Halvorsen bisto en boligkjøper i en omfattende tvist mot selger og selgerforsikringen (Protector Forsikring ASA) i en sak i Bærum.

Boligkjøperne hadde oppdaget blant annet omfattende fuktskader i kjeller, fukt innvendig i boligen, utett hovedbad med mer. Boligkjøper engasjerte egen takstmann som konkluderte med ca. kr 1 million i nødvendige utbedringskostnader tidlig i saken, uten at konstruksjoner var åpnet. Protector Forsikring ASA fikk komme med takstmann Sondre Hansson (som både Protector, Claims Link AS og Help Forsikring AS har benyttet i en årrekke). Han kom til en brøkdel av kjøpers takstmann og baserte sine konklusjoner utelukkende på ikke-pre-aksepterte utbedringsmetoder. Som et eksempel kan nevnes at Protectors takstmann konkluderte med en delutbedring av badet, ved at man skjøtet membran rundt sluket. Dette ble priset til ca. kr 40 000 inkl mva. Dette i motsetning til kjøpers takstmann som mente at badet måte rives og bygges på nytt. Det samme gjaldt drenering. Her ville ikke selgerforsikringen sin takstmann pigge fjell og legge drenering i henhold til pre-aksepterte byggemetoder, men bare etablere en drenspumpe til kr 70 000 inkl mva. Dette for å nevne noen eksempler.

Vi anbefalte boligkjøper å reparere manglene etter at saken var ferdig behandlet i tingretten, slik at boligen kunne benyttes, og slik at det faktiske skadeomfang ble avdekket. Vi anbefalte også boligkjøper å engasjere et lokalt tømrermesterfirma, slik at disse kunne velge reparasjoner i henhold til god byggeskikk og pre-aksepterte byggemetoder. Boligkjøper valgte Tømrermesterne Søby & Broeng. Ved utbedring ble det avdekket et langt større skadeomfang, og sluttregningen kom på ca. kr 3,5 millioner. Vi opplyste også boligkjøper at utførende firma kunne føres som vitne og styrke boligkjøpers posisjon i pågående rettssak.

I tingretten fikk boligkjøper bare kr 1,5 millioner i prisavslag. Dette var basert på selgers rapporter og «pristilbud». Det ble lagt til grunn partielle (delvise) utbedringer, til tross for at dette ikke var i henhold til pre-aksepterte metoder med mer.

For å unngå samme situasjon i lagmannsretten begjærte boligkjøper at det skulle være sakkyndige meddommere i lagmannsretten. Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund Espen Fuglesang og Lasse Evensen fra NITO takst ble valgt, slik at lagmannsretten hadde meddommere som kunne vurdere de reparasjonsmetoder Protector Forsikring ASA hevdet skulle legges til grunn (fordi det var mye billigere enn utførte reparasjonskostnader).

Meddommerne i lagmannsretten ga klart uttrykk for sin skepsis til partielle (delvise) utbedringer av f eks bad og drenering, i strid med pre-aksepterte byggemetoder. Det hjalp heller ikke at Protector Forsikring ASA sin takstmann heller ikke var godkjent av verken Norges Takseringsforbund eller NITO takst (i dag Norsk Takst).

I dommen fra lagmannsretten fikk boligkjøperne 3 millioner kroner basert på faktiske reparasjonskostnader.

Lagmannsretten kom til følgende når det gjaldt utmåling av prisavslag:

Lagmannsrettens bemerkninger
Partene er enige om at det foreligger grunnlag for prisavslag. Det lagmannsretten skal ta stilling til er utmålingen. I tillegg skal lagmannsretten vurdere erstatningskravet. 

Etter avhendingslovas § 4-12 (2) skal prisavslaget i dette tilfellet «fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta». Hva som ligger i denne formuleringen har vært oppe for domstolene en rekke ganger, og er blant annet formulert slik: 

LE-2004-39789: «Det er bare nødvendige kostnader for å få utbedret skaden som skal erstattes. (…) Kjøperen har også plikt til å medvirke til at kostandene ikke blir høyere enn nødvendig» 

LB-2004-70823 «Bestemmelsen må ses i sammenheng med den alminnelige tapsbegrensningsplikten. Selgers ansvar er således begrenset til dekning av kostander knyttet til nødvendige utbedringsarbeider ved å sette eiendommen i kontraktsmessig stand». 

LG-2006-14565 «Retten legger til grunn at kjøper må avfinne seg med den rimeligste løsning som gir en akseptabel utbedring» 

LB-2010-200899 «Tilbudet refererer seg til utbedring av de forhold som er nødvendig for å få badet i forskriftsmessig stand» 

LB-2015-188109 «Når prisavslaget skal fastsettes etter utbedringskostnader, må billigste forsvarlige utbedringsmåte legges til grunn» 

Det som her er sitert er etter lagmannsrettens syn dekkende som hovedretningslinjer for tolkingen av lovbestemmelsen. De utbedringsarbeidene som foretas må følgelig være nødvendige for å sette eiendommen i den stand kjøperne hadde grunn til å forvente etter hva som var avtalt. Dersom utbedringskostnadene medfører en standardheving, må det vurderes å gjøre fradrag for verdien av denne. Kostnadene må ligge innenfor et normalområde fastsatt etter alminnelige aksepterte utbedringsmetoder og alminnelige priser. Samtidig må det aksepteres at man ved en fastsetting tar hensyn til at utbedringsarbeidene kan være rekvirert i en akuttsituasjon hvor rekvirenten ikke er i posisjon til å vurdere alternative utbedringsmetoder og/eller avvente innhenting av konkurrerende priser. 

For å lese dommen i sin helhet, klikk her.

Selgerforsikringen sin hovedanførsel om at boligkjøper bare kan kreve den billigste reparasjonsmetoden ble ikke lagt til grunn. Dette til

AAdvokat Glenn Ulrik Halvorsen - spesialist innen fast eiendom
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen – spesialist innen fast eiendom

tross for at selskapet la frem en lang rekke avgjørelsen hvor dette hadde blitt lagt til grunn. Saken ble av den grunn prinsipiell. Lagmannsretten kom til at man skal legge til grunn alminnelig aksepterte reparasjonsmetoder, til normale priser (det vil si ikke billigste pristilbud og heller ikke dyreste priser, men normalpriser). Men det viktigste som lagmannsretten kom til var at man må legge til grunn reparasjonsarbeider for å sette eiendommen i kontraktsmessig stand, og ikke en mindreverdig utbedring som selskapene ofte anfører.

Dersom du har spørsmål eller ønsker en gratis saksvurdering, ta kontakt med:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen