Heving av kjøp grunnet helseskadelig inneklima

På grunn av meget helseskadelige stoffer i en nyoppusset leilighet fikk våre klienter hevet kjøpet og kr 860.000 i erstatning.

Av
Advokat Torstein Bø

Del artikkelen

Oslo Advokatkontor AS ved partner/advokat Geir Nærø og advokat Torstein Bø bisto far og datter. Våre klienter hadde kjøpt en nyoppusset leilighet på Sinsen som datteren skulle bruke som studentbolig. Leiligheten kostet kr 3.400.000. Den hadde høy standard og kunne flyttes rett inn i.

Etter innflytting merket datteren ubehag mens hun bodde i leiligheten. Hun ble svimmel, kvalm og begynte å blø neseblod. Da hun flyttet ut av leiligheten en kortere periode på grunn av ferie, forsvant symptomene. Så snart hun kom tilbake til leiligheten, returnerte plagene.

Hun forsto etter hvert at plagene skyldtes noe i leiligheten.

Våre klienter krevde heving og erstatning av selger og selgers forsikringsselskap AmTrust Europe Ltd. Selgersiden var representert ved Claims Link AS.

Helseskadelige stoffer i leiligheten

Våre klienter hadde tegnet boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring AS. I starten av saken var de bistått av en advokat fra HELP.

Boligkjøperne var misfornøyde med bistanden fra HELP. De byttet derfor til Oslo Advokatkontor AS ved advokat Torstein Bø.

Våre klienter innhentet luftprøver fra Humid AS og Eurofins Pegasuslab AB, som konkluderte med at luften i leiligheten inneholdt helsefarlige stoffer. Luftprøvene viste like høy konsentrasjon av farlige stoffer som man finner i industrilokaler. Verken vanlig lufting eller vinduer på vidt gap løste problemet.

Heving av kjøp grunnet helseskadelig inneklima. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

For å finne årsaken til problemet, var det nødvendig å ta materialprøver av gulv, vegger og himling i alle rom.

Analyser av materialprøvene, utført av Humid AS og Eurofins AB, viste meget høyt innhold av en rekke stoffer som ikke skal finnes inne i en leilighet. Det ble bl.a. funnet stoffer som brukes til grunning av skip og drivstoff til rakettmotorer. Flere stoffer var ulovlige å bruke i EU og EØS, og kunne forårsake alt fra infertilitet, kreft og skader på foster. Slike stoffer finner man ikke i maling og sparkel.

På vegne av våre klienter reklamerte vi over manglene, og krevde heving av kjøpet pluss erstatning. Det ble anført at det var brukt ulovlige og helsefarlige produkter da leiligheten ble pusset opp kort tid før salget. Leiligheten var ubeboelig på grunn av avgasser fra veggene. Datterens lege frarådet henne å bo i leiligheten. Datteren flyttet derfor ut og måtte leie en erstatningsbolig.

Utbedringskostnader på over kr 900.000

I følge våre klienters takstmann Arne Martin Hoel ville det koste over kr 900.000 å skrape vegger og tak for maling, puss og sparkel, for så å bygge leiligheten opp igjen. Etterpå måtte det tas nye luftprøver, for å se om de farlige stoffene var borte.

Å utbedre mangelen var dyrt og tidkrevende. I tillegg det var svært usikkert om man faktisk ville bli kvitt problemet etter å ha brukt kr 900.000 på utbedring.

I tillegg til heving, ble det krevd erstatning for tapt verdistigning, kostnader til erstatningsbolig, utgifter til sakkyndige undersøkelser og rapporter på ca. kr 135.000, renter både før og etter hevingserklæringen samt løpende advokatkostnader.

Selgers takstmann mente utbedring kun ville koste kr 400.000

Selgersiden fikk befare leiligheten med egen takstmann fra BER, byggteknisk rådgiver Nils-Erik Christiansen. BER la analysene av luft- og materialprøver som våre klienter hadde innhentet til grunn, og fokuserte kun på utbedringskostnaden. I følge BER ville det koste ca. kr 400.000 å skrape ned leiligheten og bygge den opp igjen, altså under halvparten av hva våre klienters takstmann hadde kommet til.

Claims Link burde forstått alvorlighetsgraden

sine nettsider opplyser Claims Link at de behandler ca. 6.000 krav og 300 stevninger i året. De hevder også å ha en høy etisk standard og høy kvalitet i sitt arbeid. De burde derfor være godt kvalifiserte til å vurdere alvorligheten i analyserapportene fra Humid og Eurofins.

Til tross for Claims Links kompetanse, nektet de for at de meget alvorlige funnene, helsefaren forbundet ved å oppholde seg i leiligheten og de høye utbedringskostnader, kvalifiserte til heving av kjøpet og erstatning av utgifter.

Kjøper måtte saksøke selger og AmTrust for å få heving og erstatning

For å komme videre i saken, måtte våre klienter ta ut stevning mot selger og AmTrust.

Først etter saksanlegg ble heving akseptert av selgersiden. Hevingsoppgjøret ble gjennomført, og våre klienter fikk tilbakebetalt kjøpesummen på kr 3.400.000 pluss renter før og etter hevingserklæringen på ca. kr 320.000.

Til tross for at selgersiden var enige i at heving var riktig, nektet de å erstatte utgiftene til takstmann, sakkyndige, analyser, rapporter, erstatningsbolig, advokat m.m., som på dette tidspunktet utgjorde over kr 300.000. Claims Link anførte på vegne av selger og AmTrust at de ikke hadde noe ansvar for våre klienters økonomisk tap fordi det var tale om en skjult mangel.

Rettssaken fortsatt videre, med kun erstatningskravene som tema. På vegne av våre klienter ble det hevdet at selgerne var ansvarlige for det økonomiske tapet bl.a. fordi de selv hadde valgt hvem som skulle utføre oppussingsarbeidene.

Saken ble omsider løst i rettsmekling. AmTrust aksepterte å erstatte kr 540.000 for bl.a. tapt verdistigning, utgifter til erstatningsbolig etc. Dette kom i tillegg til tilbakebetaling av kjøpesummen på kr 3.400.000 og renter på kr 320.000. I tillegg til å få tilbake kjøpsummen, fikk våre klienter altså ca. kr 860.000 i erstatning. Våre klienters forsikringsselskap dekket utgifter til advokat og sakkyndige. Våre klienter fikk dermed i realiteten dekket alle sine utlegg i saken, og ble holdt helt skadesløse.

Selgersiden holdt tilbake viktige bevis

Oslo Advokatkontor AS ved advokat Geir Nærø sto for gjennomføringen av hevingsoppgjøret.

For å spare kr 15.000 i dokumentavgift, ønsket Claims Link at advokat Nærø skulle sende dokumentasjon på at leiligheten hadde mangler til Statens Kartverk. I dokumentasjonen Claims Link sendte til advokat Nærø viste det seg at de hadde innhentet et pristilbud på utbedring fra en entreprenør. I motsetning til BER, konkluderte entreprenøren med at det ville koste nærmere kr 800.000 å utbedre leiligheten. I tillegg hadde Claims Link innhentet en verdivurdering fra en megler, som estimerte at leiligheten var verdt ca. kr 800.000 mindre på grunn av de høye utbedringskostnadene.

Claims Link satt altså på dokumentasjon som tilsa at leiligheten hadde mangler for omtrent samme beløp som våre klienters takstmann hadde kommet til. Denne dokumentasjonen ble ikke lagt frem i rettssaken. De ble holdt skjult for våre klienter inntil Claims Link leverte dem ut for å spare dokumentavgiften i forbindelse med tilbakekjøpet av leiligheten.

Det følger klart av reglene i tvisteloven § 21-4 at en part har plikt til å opplyse om viktige bevis, selv om beviset ikke er til fordel for parten. Å holde tilbake bevis som er ufordelaktige for en selv, er i strid med plikten til å opplyse om viktige bevis.

Klient måtte også klage inn eget forsikringsselskap

FinKN sin avgjørelse

Det skal nevnes at våre klienter i tillegg til å måtte slåss mot selgers forsikringsselskap AmTrust, også måtte kjempe mot sitt eget forsikringsselskap HELP.

HELP skulle i følge forsikringsvilkårene dekke alle nødvendige utgifter i saken, inkludert utgifter til takstmann og andre sakkyndige.

På grunn av de særegne forholdene ved leiligheten, var det nødvendig med omfattende og kostbare prøver og analyser. Våre klienter la ut over kr 135.000 av egen lomme for å betale for undersøkelser og rapporter. HELP, som bisto klientene i starten av saken, opplyste ikke om at dette var kostnader som forsikringen dekket.

Da våre klienter byttet til Oslo Advokatkontor AS, ble kostnadene krevet dekket av HELP. HELP mente det var for dyrt, og dekket bare et mindre beløp.

Med bistand fra advokat Bø klaget våre klienter HELP inn for Finansklagenemnda. Finansklagenemnda ga våre klienter medhold i at HELP skulle dekke utgiftene til sakkyndige.

Våre klienters innboforsikringsselskap dekket det meste av kostnadene for tvisten mot HELP, slik at de også i denne tvisten i hovedsak fikk sine kostnader dekket.

Klikk her for å se avgjørelsen fra Finansklagenemnda.

Alvorlig sak fikk tilfredsstillende slutt

Saken kunne fått betraktelig mer alvorlige konsekvenser dersom vår klient ikke hadde flyttet ut fra leiligheten i tide.

På grunn av den sedvanlige motarbeidelsen fra selgersiden representert av Claims Link, tok det lang tid før heving og erstatning omsider ble akseptert. Fornuftsstridig – men ikke uvanlig – forpurring fra våre klienters eget boligkjøperforsikringsselskap HELP skapte unødvendig ekstraarbeid, bryderi og bekymringer. Etter bistand fra Oslo Advokatkontor AS fikk saken til sist heldigvis en tilfredsstillende slutt for våre klienter.

Advokat Torstein Bø. Foto: Glenn Ulrik Halvorsen

Saken er også omtalt i media:


Dersom du har oppdaget alvorlige feil og mangler ved din eiendom, og tror du har rett på heving, kan du ta kontakt for å få en gratis vurdering av din sak. Ta kontakt med Oslo Advokatkontor AS ved å bruke vårt kontaktskjema eller kontaktinformasjonen under:

Torstein Bø 
Advokat
E-post: torstein@oslo-advokatkontor.no
Mobil: (+47) 40 20 47 39

Del artikkelen
Advokat Torstein Bø

Del artikkelen