1008756

BORGARTING LAGMANNSRETT: 31. OKTOBER 2014 – Protector Forsikring ansvarlig for at selger og eiendomsmegler ikke opplyste om at det i lengre tid hadde ligget en død person i boligen

Igjen ser vi at Protector Forsikring ASA nekter boligkjøper rettmessig oppgjør etter at man har reklamert over feil. I denne saken unnlot selger og megler å opplyse om …

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Igjen ser vi at Protector Forsikring ASA nekter boligkjøper rettmessig oppgjør etter at man har reklamert over feil. I denne saken unnlot selger og megler å opplyse om at en død person hadde i lengre tid ligget i et av rommene. Selger og megler opplyste ikke noe sted i salgsdokumentene om forholdet. Boligkjøper saksøkte megler i forbindelse med salget og fikk fullt medhold i Borgarting lagmannsrett.

Protector Forsikring ASA hevdet på vegne av selgers megler følgende:

På vegne av selgers megler, hevdet Protector Forsikring ASA at man ikke hadde brutt sin opplysningsplikt. Dette ble begrunnet med at megler opplyste om dette «muntlig» på visningen. Selgers megler hadde ikke skriftlig opplyst om forholdet verken i salgsoppgaven, egenerklæringsskjema eller i boligsalgsrapporten. Selgers megler skyldte også på boligselgeren, som ikke hadde opplyst om forholdet før salget. Uansett hevdet selgers megler ved Protector Forsikring ASA at boligkjøper ikke hadde lidd noe tap.De menter boligkjøper kunne leie ut på vanlig måte selv om rommet hadde liklukt og at boligen uansett var et oppussingsobjekt. Liklukten og problemet med at væske fra liket hadde satt seg i konstruksjonene, ville uansett ikke få betydning for kjøpesummen dersom boligkjøper hadde fått denne opplysningen.

Boligkjøper hevdet følgende:

Opplysningen om at det hadde ligget en død person i boligen i en tid forut for salget var en opplysning selgeren kjente til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jf avhendingslova § 3-7. Den manglende opplysningen innebærer at det forelå en mangel ved eiendommen på overtakelsestidspunktet.

Den døde personen hadde ligget i rommet så lenge at det hadde ført til skader på boligen. Det var liklukt som ikke gikk bort, og væske fra liket hadde trukket inn i konstruksjoner og stubbloftsleire. I tillegg – og uavhengig av om liket hadde påført boligen materielle skader – så er dette en historikk ved boligen som kjøper har grunn til å regne med å få forut for kjøpet. Også uavhengig av tilstanden på boligen var dette et ekstraordinært forhold som det skulle vært gitt opplysninger om før salget.

Boligselger var kjent med at det hadde ligget en død person i rommet i tre til seks måneder en tid forut for salget, og Dyve har i retten forklart at dette er en opplysning som er relevant å gi til de som kommer på visning.

Det er på det rene at det ikke sto noe om liket verken i taksten, salgsoppgaven eller egenerklæringen. Opplysningen ble heller gitt til boligkjøper som var på visningen. Opplysningen ble verken gitt da han var på visning eller senere under budrunden eller kontraktsinngåelsen. Dette har gitt et direkte økonomisk tap som følge av de fysiske skadene på boligen og utbedringen av disse. I tillegg er boligkjøper påført et tap i form av tapte leieinntekter. Boligkjøper har også blitt påført et økonomisk tap ved at man har betalt for boligen enn dersom man hadde fått opplysningen om at det var problemer med liklukt og det forhold at en død person hadde ligget i booigen i en lang tid før salget.

Borgarting lagmannsrett konkluderte med at Protector Forsikring ASA skulle erstatte boligkjøpers tap i saken:

Lagmannsretten legger til grunn at megler, da visningen startet, ikke var kjent med at det hadde ligget en død person i boligen. Dette fikk megler kjennskap til i løpet av visningens første dag. En nabo som var på visningen fortalte eiendomsmegler at det en tid tilbake hadde ligget en død person i ett av rommene i om lag seks måneder. Etter visningens første dag tok megler kontakt med boligselger som kunne bekrefte historien, men med den presisering at liket hadde ligget i rommet i om lag to til tre måneder, og ikke i seks måneder, slik naboen hadde forklart. Megler har videre forklart at det luktet vondt i rommet under visningen og at vinduet av denne grunn sto åpent. Lagmannsretten legger til grunn at lukten var lukt fra liket.

Lagmannsretten finner at opplysningen om at det i lengre tid hadde ligget en død person i boligen omfattes av meglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Partene synes også langt på vei å være enige om dette. Lagmannsretten har ved vurderingen blant annet lagt vekt på at liket hadde ligget rommet i flere måneder og at det luktet vondt i rommet. Etter lagmannsrettens oppfatning burde selger forstått at dette var liklukt som det ville være vanskelig å bli kvitt, herunder at liket kunne ha påført materielle skader på boligen. Det fremgår av takstrapporten at takstmannen ikke fikk tilgang til to av rommene, hvoretter boligselger burde forutsett muligheten for at eventuelle tekniske skader som følge av liket ikke var omtalt i rapporten. En opplysning som det her er snakk om, vil dermed kunne være av betydning for kjøpers avgjørelse av om avtale skal inngås, og i alle tilfelle vil opplysningen kunne ha en betydning for hvilken kjøpesum kjøper er villig til å betale. Det er etter lagmannsrettens vurdering uten betydning om vedkommende døde en naturlig død. Det vises i denne forbindelse til Hålogaland lagmannsretts dom av 19. juli 2006 (LH-2006-8832) hvor lagmannsretten kom til at selger hadde opplysningsplikt om to eldre mennesker som hadde lidd en naturlig død, men som ble liggende i boligen i ca to uker eller mer og hadde etterlatt liklukt.

I tillegg mener lagmannsretten det vil være i strid med god meglerskikk ikke å gi opplysningen om liket til potensielle kjøpere, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Hele dommen kan leses her, klikk her

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen