Levetidstabell misbrukes av Protector Forsikring ASA og NCL AS.

Boligtvister – Levetid på bad og drenering

I denne artikkelen skal vi se hvordan selgerforsikringene (tidligere kalt eierskifteforsikring) ved Protector Forsikring ASA og Claims Link AS misbruker levetidstabellene i sin saksbehandling mot boligkjøpere.

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

I denne artikkelen skal vi se hvordan selgerforsikringene (tidligere kalt eierskifteforsikring) ved Protector Forsikring ASA og Claims Link AS misbruker levetidstabellene i sin saksbehandling mot boligkjøpere.

Feil konstruerte bad og dreneringer er gjengangere i boligtvister og i domstolsapparatet.

Selgerforsikringene hevder urettmessig at f eks levetiden for et bad er 10-20 år og at levetiden for en drenering er mellom 20-60 år. Det vises da til Sintef og Byggforsk detaljblad om vedlikehold av forskjellige konstruksjoner. Dette er feil, da disse vedlikedholdstabellene er ikke ment å brukes i boligtvister og det blir opplyst at den skal brukes med forsiktighet. Årsaken er at vedlikeholds intervallene er basert på et lite omfang av erfaringssaker.

Selgerforsikringene hevder så urettmessig at dersom et bad eller en drenering er innenfor disse levetidstabellene, så er de uansett kjøpers risiko og ingen rettslig mangel som gir grunnlag for prisavslag etter kjøp av bolig. Dette er feil og dette er selgersforsikringsselskapene fullstendige klar over, men man ser at mange boligkjøpere tror på dette og tror urettmessig at de ikke har noe krav på prisavslag fra selger og selgerforsikringen.

I tillegg hevder selgerforsikringene urettmessig at disse vedlikeholdstabellene uansett gir grunnlag for fradrag for standardforbedringer ved utmåling av et prisavslag. Det blir f eks urettmessig hevdet at dersom dreneringen er 22 år, så må det uansett gjøres et fradrag på minimum 50 % til 90 %. Dette er også feil.

For å vise hva selgerforsikringene prøver seg på i rettssaker, har vi tatt med to eksempler på lagmannsrettsdommer som gjelder bad og drenering.

Lagmannsrettene kommer til en levetid på 30-50 år på bad og en minimum levetid 60 år på drenering som ligger på Østlandet (gunstig klimatisk område).

Som eksempel skal vi se på to dommer som grundig vurderer forventar levetid på baderom og dreneringer. Domstolenes konklusjoner er at forventar levetid er langt lengre enn vedlikeholdstabellene utarbeidet av SINTEF.

Boligtvister Bad og drenering - Oslo Advokatkontor AS
Boligtvister Bad og drenering – Oslo Advokatkontor AS

BADEROM – forventbar levetid er 30 – 50 år

LB-2003-15640 – Utett bad (11 år) gav prisavslag – normal levetid 30-50 år
Leilighet ble kjøpt i 2001 og oppdatert vannlekkasje. Badet hadde blitt oppført i 1990. Tingretten kom til at utbedringskostnadene med kr 50 000 for badet, skulle tilsvare prisavslaget.

Kjøper hevdet følgende i lagmannsretten:
– badet er utett som følge av feil på membran
– det foreligger ingen standardforbedring eller forlenget levetid av betydning

Selger hevdet følgende i lagmannsretten:
– Utbedringskostnadene er ikke vesentlige etter avhendingsloven § 3-9
– Prisavslaget med kr 50 000 er for høyt, pga forlenget levetid og bedre standard

Lagmannsretten kom til følgende:
Må forventes at et 10 år gammelt badegulv er tett og taler for vesentlig avvik fra kjøpesummen og det forventbare.

Bad som er bygget iht byggeforskrifter og god byggeskikk i 1990, vil normalt ha levetid i området 30-50 år.

Totalrenovering foretatt ca 13 år antas å medføre en en viss forlenget levetid. Men denne anses som relativ marginal i forhold til forventninger på tidspunktet for overtakelse. Dette kan ikke gi grunnlag for for en prisreduksjon.

DRENERING (Østlandet)- forventbar levetid er minimum 60 år

LB-2004-55104 – Drenering 22 år
Saken gjelder et kjøp av enebolig i Bærum som ble oppført i 1981 av Selvaaggruppen.  Det ble opplyst at eiendommen var generelt godt vedlikeholdt. Selger opplyste å aldri opplevd noen problemer med fukt eller sopp i huset eller nedsatt dreneringsfunksjon.

Etter overtakelsen i 2002, ble det oppdaget betydelig mengde sopp og råte i veggene i kjelleren. Utbedring av drenering og innvendige følgeskader ble estimert til mellom 270 000 og 400 000.

Selger hadde tegnet  eierskifteforsikring av Ace Insurance og som vanlig representert med Claims Link AS ( som opererer som et advokatkontor for disse forsirkingsselskapene).

Tingretten gav kjøper medhold i prisavslag uten fradrag for standardforbedringer.

Selger og Claims Link anførte følgende:
– Når dreneringen ligger innenfor vedlikeholdsintervallene på mlm 20-60 år, er det kjøpers risiko når dreneringen ikke fungerer
– Ingen betydning at det er konstruksjonsfeil, når man uansett er innenfor påregnelig vedlikeholdsintervall
– ingen betydning at det var opplyst at eiendommen var godt vedlikeholdt
– det finnes ikke en eneste dom i lagmannsretten som pålegger mangelsansvar etter avhl. § 3-9 (2) der dreneringen er 20 år eller eldre
– det må gjøres stort fradrag for standardhevning med minst 40 %

Kjøper anførte følgende:
– Avtalen mellom partene er det avtalemessige utgangspunkt (20 år, opplyst godt velholdt og høy pris)
– Dersom drenenering er lagt uten feil, vil man ha normal levetid
– Klima og terrengforhold, tilsier lang levetid
– Vitner fra OPAK og Multiconsult enige om dersom dress var lagt uten feil, skulle den holdt i minst 60 år

Lagmannsretten kom til følgende:
Levetidstabell – der klima og terreng er gunstige- vil det normalt ikke behøves skiftes ut før etter MINST 60 år. Det ble da lagt vekt på sakkyndige vitner fra både OPAK og Multiconsult. I tillegg ble det vektlagt at vedlikeholdstabellen til SINTEF opplyst om minimum 60 års levetid dersom drenering er bygget ut feil og ligger på Østlandet med gunstige klimatiske forhold.

Forventar levetid på drenering på Østlandet er minimum 60 år.

I denne saken var drensrør ødelagt og drenering lagt feil. Lagmannsretten kom til at det forhold at dreneringen er innenfor SINTEF sin generelle vedlikeholdstabell på 20 til 60 år, utelukker ikke ansvar.

Lagmannsretten la betydelig vekt på at avtalen mellom partene. Det var opplyst om godt vedlikehold og at selger aldri hadde opplevd fukt eller soppskader i kjeller.

Lagmannsretten var heller ikke enig med Claims Link sin anførsel om minimum 50 % eller mer i fradrag ved utmåling av prisavslaget, siden man var innenfor vedlikeholdsintervallene i SINTEF sin tabell. Men lagmannsretten gjorde et minimalt fradrag med kr 20 000.

Se vår tidligere artikkel om selskapenes misbruk av levetidstabeller, klikk her

Se også vår Youtube video om levetiden på bad og dreneringer, klikk her

Ønsker du svar på spørsmål med saken din eller ønsker en gratis saksvurdering, ta kontakt med:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen