Takstmann på bad for en boligkjøper - OSLO ADVOKATKONTOR

AmTrust ved CLAIMS LINK AS forsøkte å spare hundrevis av millioner kroner på bekostning av boligkjøpere – Høyesterett sa nei

Høyesterett har i denne dommen sagt nei til at selger/selgerforsikringene (Protector, Claims Link AS ved AmTrust med flere) skal slippe å betale kostnadene boligkjøperne har hatt til advokatbistand og takstmenn. Selger/selgerforsikringene må altså erstatte de kostnader kjøper har hatt til advokatbistand og takstmenn i boligtvister, selv om rettshjelpsforsikringen har betalt mye av dette på vegne av boligkjøpere.

Av
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen

Høyesterett har i denne dommen sagt nei til at selger/selgerforsikringene (Protector, Claims Link AS ved AmTrust med flere) skal slippe å betale kostnadene boligkjøperne har hatt til advokatbistand og takstmenn. Selger/selgerforsikringene må altså erstatte de kostnader kjøper har hatt til advokatbistand og takstmenn i boligtvister, selv om rettshjelpsforsikringen har betalt mye av dette på vegne av boligkjøpere.

Dersom selgerforsikringen ved Claims Link AS hadde fått medhold i dette, ville de kunne spart mangfoldige millioner kroner hvert eneste år, på bekostning av boligkjøperne. Boligkjøperne får dekket slike kostnader med opp til kr 100 000 i vanlig rettshjelpsforsikring og via boligkjøperforsikringene. Men dersom selgerforsikringen hadde fått medhold i å slippe å betale slike kostnader i boligtvister, ville dette medført at boligkjøperne måtte betale dette selv og/eller at boligkjøpers rettshjelpsforsikring ikke kunne få tilbake det de har lagt ut. Dette ville medført betydelig høyere kostnad til denne type forsikringer, til ulempe for boligkjøpere og til fordel for selger/selgerforsikringene.

Dommen kan du lese her, klikk her.

Vår YouTube video kan de se her, klikk her.

Amtrust sitt erstatningsansvar i boligtvister - OSLO ADVOKATKONTOR AS
Amtrust sitt erstatningsansvar i boligtvister – OSLO ADVOKATKONTOR AS

AmTrust ved CLAIMS LINK AS forsøkte å spare hundrevis av millioner kroner på bekostning av boligkjøpere – Høyesterett sa nei

I denne saken forsøkte Claims Link AS (AmTrust) å slippe å betale kjøpers kostnader til takstmenn og advokat. Dette er kostnader som boligkjøper må legge ut for å dokumentere sitt krav. Boligkjøper må engasjere egen advokat og takstmenn i forbindelse med sitt krav om prisavslag. Boligkjøper har alltid rettshjelpsforsikring i sin innboforsikring eller villaforsikring. Denne dekker inntil kr 100 000 for kostnader til advokat og takstmenn i en sak mot selger og selgerforsikringen. I tillegg er det mulig å kjøpe en rettshjelpforsikring i tillegg (boligkjøperforsikring) av f eks HELP Forsikring AS, Qudos Insurance med flere. Disse skal dekke nødvendige kostnader til takstmenn og advokatbistand.

I denne saken hevdet selgers forsikringsselskap (AmTrust ved CLAIMS LINK AS) at siden boligkjøper hadde en forsikring som dekket disse kostnadene, var ikke selger og selgerforsikringen pliktig til å dekke slike kostnader. Hovedregelen er at en boligkjøper har krav på full erstatning for sine kostnader til advokat og takstmenn

Sakens bakgrunn:

Under en vårflom i 2013 oppdaget eieren av et bolighus at grunnen sank på gårdsplassen og under grunnmuren. Det ble truffet tiltak for å unngå videre skade, men et sakkyndig råd om å grave en dreneringsgrøft for å unngå lignende hendelser i fremtiden ble ikke fulgt opp. Høsten 2013 ble eiendommen solgt til to privatpersoner. Selgeren opplyste om flomskaden, men tilføyde at den var «utbedra». Dette var ikke korrekt, siden det ikke var gravd dreneringsgrøft som anbefalt. Det er imidlertid enighet om at selgeren ikke ved dette opptrådte grovt uaktsomt.

Selgeren tegnet eierskifteforsikring hos AmTrust International Underwriters Ltd (AmTrust).

Kjøperne tegnet boligkjøperforsikring hos Qudos Insurance AS (Qudos).

I 2014 oppdaget kjøperne synkehull på eiendommen.

Kjøperne og deres forsikringsselskap engasjerte sakkyndige for å få klarlagt årsaken til at grunnen sank. De sakkyndige undersøkelsene kostet noe over 270 000 kroner. Utgiftene var nødvendige for å avklare selgerens mangelsansvar. Beløpet ble dekket av Qudos under boligkjøperforsikringen.

Tvisten for Høyesterett gjaldt Qudos krav på å få dekket dette utlegget av selgerens forsikringsselskap, AmTrust.

Sør-Østerdal tingrett gav boligkjøperne medhold i å heve kjøpet. I tillegg fikk boligkjøperne tilkjent kr 270 000 i erstatning for sakkyndig bistand.

Eidsivating lagmannsrett kom i motsetning til tingretten tok man ikke hevingskravet til følge. Men kjøperne fikk medhold i kravet om prisavslag. Lagmannsretten tilkjente Qudos Forsikring erstatning for utgiftene til sakkyndige som selskapet hadde dekket når det gjaldt sakkyndig bistand.

AmTrust anket lagmannsretten avgjørelse til Høyesterett, da de mente at det var feil at de ble idømt erstatning for Qudos sine kostnader til sakkyndig bistand. Utgangspunktet er at kjøperne har krav på at selgeren erstatter deres nødvendige utgifter til sakkyndig utredning før saksanlegget. Beløpet ble imidlertid dekket av kjøpernes forsikringsselskap – Qudos. Det er videre på det rene at utgiften til sakkyndige er dekningsmessig også under eierskifteforsikringen selgeren har tegnet i AmTrust. Qudos kan tre inn i kjøpernes krav mot selgeren og hans forsikringsselskap.

Problemstillingen for Høyesterett:

Spørsmålet for Høyesterett er om Qudos’ krav (krav om erstatning for de kostnader kjøper hadde til advokatbistand og takstmenn (som Qudos hadde lagt ut for)) mot AmTrust likevel er avskåret på grunn av bestemmelsene i skadeserstatningsloven § 4-3, jf. § 4-2.

Høyesterett sin konklusjon:

Skadeserstatningsloven § 4-3 jf. § 4-2 begrenser ikke et forsikringsselskaps rett til å kreve regress for utgifter til sakkyndig bistand som selskapet har dekket for en forsikringstaker som har krav på erstatning etter reglene i avhendingsloven.

Høyesterett stadfester at boligkjøperne fortsatt har krav på erstatning for kostnader til takstmenn og advokat i boligtvister fra selger.

Se også vår Youtube video om saken, klikk her

Dersom Protector Forsikring ASA eller CLAIMS LINK AS nekter å dekke kostnader til advokatbistand og takstmann i en boligtvist og ønsker

AAdvokat Glenn Ulrik Halvorsen - spesialist innen fast eiendom
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen – spesialist innen fast eiendom

en gratis vurdering, ta kontakt med:

Glenn Ulrik Halvorsen
Advokat/partner
E-post: glenn@oslo-advokatkontor.no
Mobil: 951 60 000

Del artikkelen
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Del artikkelen